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L’emploi des loyers d’un bien propre pour rembourser son acquisition oblige à récompenser la communauté

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

Lors de la liquidation d’un régime de communauté légale, l’origine propre d’un immeuble ne suffit pas à déterminer le sort des revenus qu’il a produits pendant le mariage. Par un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que les loyers affectés au remboursement de l’emprunt ayant financé un bien propre ne constituent pas des fruits consommés. Leur emploi ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

Le remboursement du prêt d’acquisition exclut la qualification de fruits consommés

Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres des époux. L’article 1403 du même code précise néanmoins qu’elle ne peut prétendre aux fruits consommés sans fraude.

La Cour de cassation distingue toutefois la consommation des revenus de leur affectation au financement du patrimoine propre. Elle énonce que ne sont pas consommés, au sens de l’article 1403, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de celui-ci. Le paiement des échéances du crédit d’acquisition au moyen des loyers ne fait donc pas disparaître ces sommes du périmètre communautaire.

L’affectation des loyers au patrimoine propre impose une récompense à la communauté

Le litige était né après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Un immeuble propre à l’époux avait été acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient servi à rembourser les mensualités de l’emprunt.

La cour d’appel avait retenu que les loyers étaient devenus communs dès leur perception et que leur emploi au remboursement du crédit avait appauvri la communauté. Elle avait, en conséquence, fixé à 81 065,99 euros la récompense due à la communauté.

L’époux soutenait devant la Cour de cassation que les revenus avaient été consommés par le règlement des échéances. Son pourvoi est rejeté. L’utilisation de revenus affectés à la communauté pour financer un bien propre procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux et justifie une récompense sur le fondement de l’article 1437 du Code civil.

Dans les liquidations matrimoniales, l’examen doit ainsi porter non seulement sur l’origine propre du bien, mais aussi sur l’emploi effectif de ses revenus pendant la communauté.
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